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从最新几个房地产数据,一窥2020年楼市的隐忧

01-28 每日推荐

在2019年离去之后,一大堆新鲜年度数据出炉,越来越多的地产人逐渐冷静研读思考,审视着这个行业,毕竟一味的看空和一味的看多都是有所偏颇的。

2019年时,在互联网上常常出现这样的一句悲观预言:2019是过去十年中最困难的一年,但却会是未来十年中最好的一年。如今,2019年已经过去,似乎也并没有那么差,起码楼市表现还不错。从GDP占比来看,2019年,广义财政收入的五分之一都是来自土地出让金。整个建筑业、房地产业连带周边家电等产业占中国GDP的50%还不止。当然2019年政策的持续调控与“松动”迹象,给房地产市场带来了极大的冲击,这个行业未来还能“活得好”吗?或者还能“旺多久”呢?笔者认为,以下四个隐忧,是值得以后购房者要注意的,过去对于房价只涨棋牌在线下载官网 不跌的“信仰”,或许要转变了。第一个隐忧,人口老龄化、离婚率高企以及出生率下滑。现在来看,我国处在一个人口增速拐点时刻。未来是房子比人多。现在市场上的购房主力是80后、70后、他们大多是改善型需求;90后在进入2020年后,逐渐步入30岁而立之年,鉴于“丈母娘效应”,也该刚需买房了。他们不太可能再去住农村的老破平房,更多可能是进城买房置业。这里面正在成长的购房群体是00后,他们已经进入20岁,总量1.6亿人,占全国总人口的12%,未来10年他们是希望所在。第二个隐忧,房地产企业的融资能力。2019年不显山不露水,对于大多数头部房企来说,是赚的盆满钵满的一年。或者说还不错的一年。但是对于小型房企来说,资金链断裂的考验时刻都在。2019年IPO上市的公司中有大量的物业公司,这就是为什么,因为上市后,房企的融资渠道就被进一步打通。刚刚央行降准了0.5个百分点,8000亿资金服务实体经济。第三个隐忧,潜在回报下降。由于房价上涨远超租金,导致租金回报率严重扭曲(一线城市租金回报率只有约1.5%,),这是衡量资产估值的最直观指标。这个数据甚至只有房贷利率(以北京为例5.4%)的不到三分之一,而作为对比,香港目前住宅平均租金回报率3.47%,按揭利率却只有2.15%。之所以房地产的估值会不断升高,本质是房价涨幅几倍于房租,而这背后的原因在于买房普遍可以加杠杆,但租金是纯消费。所以信贷刺激成就了房产的高估值,在目前这样的估值基础和未来人口老龄化大趋势下,理性来看,房价内生性的成长速度可能还跑不赢通胀,但如果真的再来一波强刺激,不排除还有上涨的可能,但再来一轮刺激的可能性几乎为零,原因是成本太大。第四个隐忧,城市化红利逐步消退。2019年,我国的城镇化率大约在60%的水平,和国际上发达国家的70%的城镇化率其实相差不多了,未来再有十年,完成十个点,也就基本完成城镇化的进程,那么未来10年中国商品房的购买力在哪里呢?

回顾2019年,在楼市表现上,北京 棋牌游戏下载安卓官网房价虽然没怎么涨,但是成交量涨幅高达60%。同样涨幅的还有一座美丽城市-厦门。成交金额上,上海拔得头筹,同比增长了20%,房产交易活跃。房价涨幅最大的还要往南看,粤港澳大湾区的明珠、特色社会主义先行示范区-深圳。深圳楼市的火爆超出人们想象,秒光盘频出。业主私下约定,哄抬房价的报道也不绝于耳。作为中国经济最强劲的区域龙头,深圳的得天独厚,周围的城市个个拿得出手,不说港澳等国际性城市,单单广州、珠海、东莞在全国各种经济排名也是名列前茅。2020年,预计房地产调控将依然遵循房住不炒定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的底线调控思路,因城施策控制房地产市场。

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